viernes, 5 de abril de 2013

Los cinco pecados capitales de vender caro nuestro piso


Errores graves en la comercialización de un inmueble en un mercado bajista

El mercado castiga con fuertes perdidas al que mantiene precios inadecuados con el transcurso del tiempo.

Más tiempo es menos dinero



Siempre tendremos tiempo de bajar el precio, pero no de subirlo”. A la hora de poner en venta una vivienda muchos han pensado eso mismo. Pero cuando el objetivo final es vender en un mercado lleno de oferta y en el que los precios van a la baja , tal vez sea necesario ajustar el precio correctamente desde el principio. No obstante, empezar con precios demasiado altos aún resulta tentador para muchos vendedores. Para evitar caer en esta tentación, merece la pena echar un vistazo a los cinco pecados capitales del sobreprecio:

-No despertar interés suficiente
Los compradores actuales están bien informados sobre el mercado inmobiliario actual. Si la vivienda en venta es demasiado cara, la gran mayoría ni se molestará en saber más sobre el inmueble, y mucho menos en hacer una oferta para negociar.

-Perder competitividad
Lo cierto es que el sobreprecio de nuestra vivienda siempre beneficiará a la “competencia”. ¿Cómo? En realidad nuestro precio hace que el resto de pisos con similares características parezcan “gangas”.

-Estancamiento
Cuanto más tiempo pase en el mercado la vivienda, más probable es que quede aislada y pierda interés para los posibles compradores ¿Alguna vez te has topado con una vivienda que parece estar perpetuamente en venta? ¿No te has preguntado cuántos defectos tendrá para que nadie la compre?

-Negociaciones más difíciles
Los compradores que se interesen por la vivienda intentarán negociar con más ahínco al ver que el inmueble lleva mucho tiempo en venta y su precio está sobredimensionado en comparación con el resto de viviendas similares. O dicho de otra forma, los pocos interesados que contacten con nosotros nos pondrán las cosas más difíciles.

-Oportunidades perdidas
Al
sobrepreciar la casa se están perdiendo muchas oportunidades de encontrar compradores interesados, ya que la mayoría no se molestará en ni siquiera ver la vivienda, al encontrarse en un rango de precios que no aceptan.


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jueves, 14 de marzo de 2013

Somos rehenes de los inquilinos

Artículo del Diario Vasco que describe el calvario de un propietario que por desconocimiento de la materia del alquiler ha sufrido impagos, amenazas de desperfectos, engaños.................... desahucio.



Un piso sin pretensiones situado en la céntrica calle Domingo Beltrán de Vitoria, con dos habitaciones y unos 60 metros cuadrados. Precio, 500 euros. Un hogar como ese ofrecía Ana en un anuncio el pasado verano. Y las llamadas no tardaron. Un matrimonio con un hijo, compuesto por una chica vizcaína y un joven extranjero, contactó con ella y expresó su intención de instalarse «lo antes posible» en la vivienda. Como aval, «me dijeron que además de cobrar la RGI y una ayuda por ser madre joven, ella también trabajaba en 'negro'. Además, me aportaron varios recibos de Lanbide como justificante de que todo era cierto», explica la propietaria, que terminó meses después sintiéndose «rehén de los inquilinos».
El contrato se cerró y con la firma llegó el primero de los muchos contratiempos. «Te damos la mitad de la fianza para poder meter nuestras cosas durante la segunda quincena de septiembre y el resto te lo abonamos con la primera mensualidad, en octubre», le prometió la pareja. Ana les dejó las llaves, confiada, pero no podía imaginar «en absoluto» lo que le esperaba en adelante: «un absoluto horror».
El tiempo pasó y el dinero jamás apareció. «El 11 de octubre, como no me habían pagado nada, me presenté en casa. Y la chica me juró y perjuró que había hecho el ingreso. Así que me dirigí al banco a comprobarlo». Era mentira. «Ella me confesó después que no me había dicho la verdad, que fue lo que más me molestó. Yo puedo aceptar un retraso en los pagos, pero que me tomara por tonta me dolió mucho», recuerda Ana, que asegura que su inquilina le dijo que «el problema era de Lanbide». La Agencia Vasca de Empleo «se había equivocado, por lo que la ayuda se iba a retrasar», se excusaba.
Tocó esperar, pero todo siguió igual. O peor. «Cuando yo llamaba me insultaban y humillaban». Tenían la sartén por el mango, porque amenazaban a la propietaria con destrozar el piso si seguía «'molestando'». En diciembre, con una importante deuda acumulada, Ana decidió hacerles una última propuesta. «Les pedí que me hicieran un pequeño ingreso, simbólico, para que yo pudiera confiar en ellos. Me pidieron seis meses de plazo para pagar y me dijeron, literalmente, que les daba igual lo que pusiera en el contrato», rememora. En enero, llegó la gota que colmó el vaso: «Les pedí que se fueran a mediados de febrero. Ellos dijeron que estaban de acuerdo. Que, además, Lanbide les iba pagar lo que les debía y iban a saldar sus deudas».
«Profesionales del timo»Tras varios problemas y excusas para retrasar la rescisión del contrato, Ana consiguió lo que quería. «A pesar de que me habían desmontado todos los muebles y de que seguía sin ver un euro, cogí las llaves. Al menos me había quitado un problema de encima». Ahora, ella tendrá que apechugar con los retrasos en las facturas. Con lo que ha decidido llevar a juicio a la pareja, que debe más de 2.000 euros. «No conseguiré nada y perderé más dinero todavía, porque son profesionales del timo, pero quiero que al menos quede constancia de que han tenido problemas con la ley».
Ana critica duramente la «abusiva» utilización de la palabra desahucio por parte de los medios de comunicación en los últimos tiempos. Un concepto que ha adquirido un «matiz demasiado negativo». Y recuerda que «los lanzamientos entre particulares son algo muy diferente». «El propietario particular se pone una soga al cuello cuando mete a alguien en su casa y solo la suerte puede salvarle. Muchos dependen de estos ingresos para sobrevivir, y no se nos puede convertir en culpables de lo que pasa en la sociedad a los que tomamos la decisión de arrendar nuestros pisos», denuncia.

lunes, 25 de febrero de 2013

Abogados en Donostia San Sebastián

Abogados Ortubia en Donostia San Sebastián - Ortubia Abokatuak Donostian


Especialistas en derecho civil y mercantil.

 Derecho Civil:

·         Reclamaciones de cantidad.

·         Impagados.

·         Responsabilidad civil, contractual y extracontractual.

·         Negligencias.

·         Comunidades de propietarios.

·         Arrendamientos urbanos.

·         Elaboración de contratos.

·         Reclamaciones ante compañías aseguradoras.

·         Redacción de contratos de compraventa, Arrendamientos. 

·         Derecho de consumo, etc.

Derecho de Familia: 

·         Divorcio y Separación.

·         Herencias.

·         Liquidación de gananciales.

·         Modificación de medidas.

·         Pensiones compensatorias.

·         Convenios reguladores.

·         Incapacitaciones, etc.

Derecho inmobiliario.


Derecho mercantil:  

Asesoramiento en la actividad profesional y mercantil.                                    

En concreto, tratan aspectos como:

- Régimen legal de las sociedades y personas jurídicas mercantiles (Sociedades anónimas, sociedades de responsabilidad limitada, cooperativas, etc.).               

  - Derecho Societario (actas, juntas de accionistas, etc.).                                   

  - Derecho Bancario.                                                                                                   

  - Letras de cambio, cheques y pagarés.                                                                     

 - Insolvencia y quiebra.                                                                                                   

  - Contratos mercantiles.                                                                                  

 - Propiedad industrial, etc.

    

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Abogados en Donostia San Sebastián






jueves, 21 de febrero de 2013

La compraventa de viviendas se redujo en Euskadi un 20,6% en 2012

La compraventa de viviendas se redujo en Euskadi un 20,6% en 2012 en relación al año anterior, lo que supone la segunda caída más acusada del Estado por detrás de Cantabria (-33,8%) y casi el doble de la media estatal (-11,3%), según el INE. El descenso fue más pronunciado en el mercado de vivienda usada, con un 24,6%, que en el de la nueva (-15,3%). La mayor caída se produjo en Bizkaia (-30,7%), seguida por Gipuzkoa (-12,6%) y Araba (-8,8%).

Conocemos al comprador de tu inmueble

Conocemos al comprador de tu vivienda

Te asesoramos en todas las cuestiones relativas a la venta de tu piso para que lo vendas lo mejor posible, al mejor precio del momento, de manera ágil y segura. 

Te damos la llave del éxito inmobiliario

El éxito en una compraventa se basa en la objetividad  y  en tomar decisiones  basados en un  buen  asesoramiento.

Cuando señalamos que conocemos al comprador de tu casa se refiere a dos cuestiones esenciales para un vendedor:

A)Conocemos y sabemos quienes son en Donostia - San Sebastán la mayoría de los compradores ya que hemos estado con ellos. Por tanto sabemos que es lo que quieren, sus preferencias, inquietudes................etc. Básico y de gran importancia el conocer a los compradores potenciales.

B) Conocemos y sabemos cual es nuestro mercado. Conseguimos que su propiedad destaque del resto en un mercado tan competitivo.

Podemos ser su guía y su luz, Conseguir que venda su propiedad al mejor precio posible.

Iñaki Aitor Ortubia Sahagún.
Abogado
Tasador
Inmobiliarios
Asesores inmobiliarios Donostia San Sebastián

lunes, 18 de febrero de 2013

Arbitraje en el Alquiler. Inseguridad Legal


Arbitraje en el Alquiler. Inseguridad Legal


Se ha puesto de moda en poco tiempo el someter las cuestiones de arrendamiento de viviendas a la institución del arbitraje.
Hay que aclarar bastantes cosas respecto a esta cuestión:
1) El motivo principal ha sido la celeridad de resolver los litigios de esta manera, comparando con el sistema judicial.
2) Pero se empieza a observar problemas reales de ejecución de las mismas quedando en papel mojado ya que :

Los Tribunales rechazan el arbitraje inmobiliario imposibilitando tanto el cobro de rentas como el desahucio por esta vía considerada contraria al orden púbico.Por tanto genera una Inseguridad jurídica creando serios problemas.

El juzgado 21 http://el-latigo.tripod.com/id26.html y el juzgado 26 de Madrid http://el-latigo.tripod.com/id25.html se han negado (entre otros) a ejecutar los laudos bajo la siguiente ( consta ya que la audiencia de Madrid también a desestimado ejecutar):
a) No entra en el fondo de la cuestión, es decir si hay impagos, desperfectos……

b)Simplemente dice que la materia de arrendamiento no es de libre disposición, es decir, que no se puede resolver las cuestiones de alquiler mediante arbitraje ya que es competencia exclusiva de los tribunales ordinarios de cada territorio.

Por tanto genera una auténtica inseguridad legal, pudiendo generar muchos problemas más que soluciones.
Analiza también esta cuestión la asociacion de Arbitraje y Mediación Aryme http://www.aryme.com/observatorio-noticia-528.php
Además hay que incluir un montón de cuestiones más como las siguientes:
Saber quienes son esta instituciones:
PLAN NACIONAL DE ALQUILER GARANTIZADO (la CORTE ESPAÑOLA DE ARBITRAJE ECONÓMICO DE DERECHO Y EQUIDAD)
1) Porque tienen ese nombre? Ya que el mismo nombre confunde y te lleva a error. No es una iniciativa de ninguna institución pública sino privada.
2)Que garantizan? También ocasiona error. Parece que el propietario puede estar tranquilo ante posibles impagos de alquiler ó desperfectos del inquilino. Y eso no es así.
Aquí hay claras vulneraciones de leyes y entre ellas está la ley de consumo.
Noticia del periódico de Aragón http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/noticia.asp?pkid=327193
El Gobierno de Aragón está, de hecho, estudiando a esta asociación (PNAG) por "falta de transparencia y porque podría inducir a engaño al identificarse con la Junta Arbitral de Consumo, que es pública y gratuita", aseguró a este diario el director general de Consumo, Ángel Luis Monge
3)Su Secretario, Mario Navarro Rubio fue desahuciado en Pamplona ¿qué curioso no?Véase la sentencia enhttp://www.cfnavarra.es/bon/985/98513113.htm y
Embargados por la seguridad social por importes de más de 80.000 Euros http://el-latigo.tripod.com/id49.html#Documento

jueves, 7 de febrero de 2013

El contador partidor en la herencia


El contador partidor en la herencia

Instrumento legal que utiliza el testador ó causante para evitar conflictos entre herederos.

Es diferente al albacea


 

El contador partidor es una persona designada por el testador con conocimientos legales generalmente para evitar " guerras fraticidas " entre sus herederos.

Es una persona " sin cargas emocionales" que de manera objetiva cumple con la voluntad del causante dejado en testamento y a diferencia del albacea con poderes para dividir ó partir el patrimonio designando sus nuevos titulares.

Es habitual que la misma persona sea albacea - partidor contador

Evita de esta manera que la herencia sea fuente de conflicto familiar.

Iñaki Aitor Ortubia Sahagún

Abogado

Contador Partidor

ortubiadonosti@gmail.com

Distribución de la herencia 

Planificación de la aceptación (para evitar  herederar deudas) y fiscal 

Del acto de hacer testamento 

Cuando un heredero ó copropietario impide al resto hacer su voluntad. Conflictividad 

Instrumento legal que utiliza el testador ó causante para evitar conflictos entre herederos.

Asesoramiento legal  Jurídico
Abogados Donostia  San Sebastián

¿Por qué no vendo? 

 

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domingo, 3 de febrero de 2013

El tasazo

El tasazo  como tasa pública de un servicio esencial como es la tutela judicial efectiva.

Aumento de costes en la solicitud de desahucio por incumplimiento de contrato ( impago).


Pago y repago de servicios públicos esenciales.

La semana pasada puse una demanda de desahucio a una inquilina por no pagar el alquiler la tasa judicial ascendió a 165€ sin reclamación de cantidad alguna.

A esto hay que añadir costes como el de abogado ( en este caso no paga como detalle al propietario) y procurador ya que a pesar de que se vaya a condenar en costas a la parte demandada será impracticable al ser insolvente.


Iñaki Aitor Ortubia Sahagún

Abogado

Asesor inmobiliario.

ALQUILAR CON MAXIMAS GARANTIAS

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sábado, 19 de enero de 2013

Los ladrones al acecho de los carteles de compraventa ó alquiler de viviendas


Los amigos de lo ajeno vigilan y apuntan los inmuebles vacíos

Buscan indicios como persianas cerradas de manera permanente, ausencia de todo tipo de luz ó ruidos y ahora también los carteles de " Se vende" ó " se alquila"

Comercialmente hay que decir que los carteles son más bien negativos

 Tengo claro que comercialmente siempre ha sido muy negativo los carteles que se cuelgan en los balcones de " se vende" ó  "se alquila". Lo único que atrae al principio es a todos los curiosos que no tienen intención mas que de saber cuanto pide el vecino...... etc . Y a la hora de intentar cerrar con compradores ó inquilinos potenciales es negativo ya que da muchas pistas a la hora de negociar de mucha información vital (cuanto tiempo lleva a la venta....etc). Es realmente dañino en la gran mayoría de las ocasiones.

Y así mismo esta semana hay que añadir que atrae a los  "cacos " como un buen caramelo a un niño. Es un indicio para los ladrones de " aquí no hay nadie, pase Ud."

Iñaki Aitor Ortubia Sahagún

Abogado

Asesor inmobiliario.

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miércoles, 16 de enero de 2013

Indice de Precios a tercer trimestre del 2012 de acuerdo con el INE

Indice de precios del mercado inmobiliario : tercer trimestre del 2012 en Euskadi (Donostia San Sebastián)

Bajadas generalizadas y normalización del mercado inmobiliario

Influencias de la recesión y  de la falta de  fluidez normal del crédito


En las provincias de Gipuzkoa, Bizkaia, Alava y Navarra a pesar de conservar la deducción por compra de vivienda habitual ( las competencias son de las diputaciones. Marcos jurídicos que provienen del viejo reino de Navarra) las bajadas de precios son generales acercando los precios a una realidad más objetiva.

Estos territorios  empiezan  a notar (están notablemente mejor por sus políticas de inversión en ID desde los 80) con mayor intensidad la gran recesión del Estado.

El mantenimiento de las deducciones por compra de vivienda habitual estabiliza el mercado para el 2013 aunque la tendencia sea bajista.

La fluidez del crédito es más exigente pero en condiciones de solvencia normal del comprador se consigue crédito pero más caro (compensa por las bajadas de precio). La mayor exigencia en los prestamos esta llevando a un mercado más objetivo (y no dopado por un préstamo barato y abierto a todos incluido a insolventes).


2. Índice general por comunidades autónomas (3 TRIMESTRE 2012
% Variación
ÍndiceTrimestralEn lo que  Anual
va de año

CAV65,4-3,8-12,0-15,3
Navarra, Comunidad Foral de65,0-1,5-10,2-14,8



Iñaki Aitor Ortubia Sahagún 
Abogado






domingo, 6 de enero de 2013

Clientes bancarios en máxima alerta


La reestructuración de las entidades abre un ramillete de modificaciones para la clientela de cajas y bancos. Cada usuario afectado por un cambio debe defender sus contratos y vigilar los costes por la prestación de servicios 

 

Millones de clientes en alerta. La reestructuración de la banca española ha dado estos días pasos decisivos, con la llegada de los fondos europeos que capitalizarán a las entidades necesitadas, la evaluación de otros grupos receptores de ayudas públicas, la constitución del 'banco malo', la ampliación del Popular y el anuncio de la integración de Banesto en la red del Santander. Estas operaciones, y otras de menor calado, como la compra de la red de Caixa Penedés en Aragón y Cataluña por el Sabadell, además de repercutir en los balances de las entidades, inciden en las relaciones de los clientes con su banco o caja 'de toda la vida'.
El cierre de sucursales y la dedicación de algunas entidades a su ámbito de influencia no solo modifican el mapa bancario. También trastocan, y mucho, un tejido marcado por la alta bancarización de la sociedad española. Las autoridades económicas exhiben, con orgullo, una transformación que reducirá a menos de la mitad el número de entidades financieras. Con activos superiores a los 30.000 millones de euros van a quedar dieciséis -entre ellas Kutxabank-, y el resto, hasta un centenar, serán pequeñas cajas, bancos de negocios o cooperativas. ¿Qué le puede ocurrir a un usuario en esta mudanza generalizada?
Cambio de sucursal sin riesgos
El proceso emprendido supone un cierre generalizado de oficinas. Fuentes del sector calculan que desde el arranque de la crisis han bajado la persiana una de cada cinco. De partida, el traslado de clientes de una sucursal a otra es una práctica que no conlleva riesgos, salvo los derivados del desconocimiento. Se acabaron los avisos personalizados -frecuentes, incluso, en las grandes ciudades- ante un eventual descubierto, o un cargo de origen poco fiable. Por descontado, este trasvase de usuarios potenciará la floreciente y mucho más barata comunicación a través de Internet.
Ojo a las condiciones de los contratos
En los cambios a una nueva entidad, los problemas se multiplican. Cierto que el cliente suele ir a parar a un grupo más solvente, lo que supone una ventaja, pero está claro que su identidad se difumina. En todo caso, el nuevo proveedor de servicios financieros tiene que respetar las condiciones de los contratos en vigor, pero no está claro que lo haga de oficio. Por lo general, los empleados bancarios tienden a generalizar. Y es posible que el usuario tenga que recordar, por ejemplo, que su hipoteca no tiene suelo, o que en su día asumió un préstamo con el tipo de interés vinculado a los movimientos de una tarjeta de crédito. Por descontado, si contrató un depósito a plazo remunerado, no perderá la rentabilidad acordada durante el tiempo de vigencia.
Comisiones libres... y al alza
Las comisiones son libres, pero su modificación ha de ser comunicada. Todas han subido, pero según la asociación de consumidores Adicae, el alza ha sido mayor en las entidades intervenidas. El cliente que consiguió un trato particular con su entidad de crédito y que se ha visto traspasado a otro banco o caja por distintas causas -venta de redes, integración- tiene derecho a exigir que se le mantengan las condiciones... durante el plazo establecido. Cuando se le informe de un cambio podrá decidir si le interesa permanecer o cambiarse a otra entidad. Si ya ha pagado la cuota anual de un servicio, por ejemplo el de uso de una tarjeta de crédito, también conserva el derecho correspondiente durante ese plazo, sin que se le pueda exigir un nuevo desembolso.
La transición de Banesto a Santander
Los traspasos no se producen de la noche a la mañana. La integración de Banesto en la red Santander, por ejemplo, llevará un tiempo -está previsto que culmine en abril- que dará oportunidad a la transferencia de clientes conservando las condiciones pactadas. El grupo insiste en destacar lasventajas: aunque el número de oficinas del grupo se reducirá en unas 700, los clientes tendrán acceso gratuito a todos los cajeros de la red.
El regreso al negocio de toda la vida
De acuerdo con las exigencias del acuerdo europeo de asistencia financiera (MoU), las entidades perceptoras de ayudas deben reducir su presencia a los territorios de origen, y concentrar la actividad en la financiación a los hogares y las pequeñas y medianas empresas. Mientras no se lleva a cabo una venta de redes, las oficinas de las áreas de expansión de Bankia, Banca Mare Nostrum, Liberbank o Novagalicia, tendrán que programar su repliegue. Para el cliente, eso puede suponer un obstáculo o una ventaja, según sepa negociar las condiciones de su permanencia.
Oportunidades en un mundo menos agresivo
Las entidades receptoras de ayudas no pueden incorporarse a la batalla por la remuneración del pasivo. Es decir, que no están en condiciones de competir por los depósitos de los clientes pagando elevados tipos de interés, porque una de las condiciones que les fueron impuestas por Bruselas fue la de no desarrollar «una política comercial agresiva». Pero en el momento en que se ven liberadas de esta exigencia, sus clientes pueden encontrar las mejores oportunidades. Es el caso de Unimm, ahora incorporada a BBVA, o de la alicantina CAM, ya en la órbita del Sabadell. Ambas ofrecen las más altas retribuciones del mercado por los depósitos, hasta niveles que llegan al 4,5% en plazos que van de seis a dieciocho meses.
Una oferta inmobiliaria muy activa
El traspaso de activos inmobiliarios al 'banco malo' no ha hecho sino activar la oferta inmobiliaria del conjunto de las entidades. De partida, los requerimientos de ese traslado apuntaban a una pausada influencia en el mercado, porque las entidades han transferido créditos promotores por encima de 250.000 euros y viviendas adjudicadas de importe superior a 100.000 euros una vez aplicados todos los descuentos. En consecuencia, tanto los bancos sanos como los nacionalizados se están volcando en la colocación de los pisos no traspasados, una elevada porción del parque de ladrillo que poseen.

 


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