El pleno del Congreso ha aprobado la Ley de Fomento del Alquiler que facilita el ‘desahucio exprés’. La nueva normativa quiere agilizar los trámites judiciales que debe afrontar el propietario de una vivienda para desalojar a inquilinos morosos y cobrar las rentas pendientes. La Ley de Fomento del Alquiler plantea la ejecución directa del desahucio en un plazo “no superior a 15 días y sin ulteriores trámites” en el caso de que los inquilinos no cumplan con el plazo acordado para el desalojo voluntario, no inferior a 15 días y que se puede alargar hasta un año.
La Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios modifica a su vez la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la de la Propiedad Horizontal (LPH). Este texto refundido integra el proyecto de ley de fomento del alquiler de viviendas aprobada por el Gobierno a finales de 2008 y la proposición de ley de CiU de modificación de la Ley Orgánica de Enjuiciamiento Civil para agilizar los procesos de desahucio, que fue aprobado la por la Comisión de Justicia del Senado con la abstención del PP.
Los puntos clave referentes al alquiler:
1.- Reducción de plazos para presentar la demanda de desahucio. se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. Con esta reducción se concilian dos intereses. Se mantiene un plazo suficiente para que el arrendatario de buena fe abone lo debido y se reduce a la mitad el periodo de tiempo que debe transcurrir, desde el requerimiento, para que el arrendador pueda presentar la demanda. Un acto que el inquilino podrá evitar si paga todas las mensualidades atrasadas en este periodo. De este modo, si con anterioridad de la fecha fijada para el lanzamiento se entrega la cantidad debida al demandante, se dictará auto declarando ejecutada la sentencia, a no ser que el demandante decida lo contrario.
2.- Rápida ejecución del desalojo. La sentencia condenatoria de desahucio será título suficiente de ejecución directa del desahucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso ni trámite posterior. Por lo que respecta a la sentencia de condena al pago de rentas, ésta incluirá, no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda.
El proyecto de ley prevé la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble. Con objeto de favorecer estos acuerdos, la nueva Ley reduce a 15 días el plazo mínimo para que pueda alcanzarse dicha transacción. Asimismo, para evitar la utilización abusiva y de mala fe de esta figura, el incumplimiento del desalojo voluntario en el plazo acordado tendrá como consecuencia la ejecución directa del desahucio en un plazo no superior a 15 días desde la finalización del periodo voluntario. No se establece ningún plazo máximo para el desalojo voluntario, que puede prolongarse incluso a un año.
3.- Juicio verbal: La Ley permite que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se tramiten en juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo. Un procedimiento más rápido y sencillo que permitirá al Tribunal dictar sentencia en cinco días en los casos de desahucio de la finca urbana. Además, se adopta un conjunto de medidas de agilización de los procesos en cuanto a citaciones, emplazamientos y notificaciones.
4.- El casero también podrá reclamar su piso antes de cumplir los cinco años de alquiler si lo necesitan sus padres, hijos o ex-cónyuge en caso de separación y divorcio. Para que sea válido se ha de hacer constar en el contrato. Hasta ahora sólo se podía reclamar la vivienda si la iba a usar el propio casero. Si antes de tres meses no se produjera esta ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda, e indemnizarle por los gastos del desalojo. Al tiempo, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá hacerse constar expresamente en el contrato de arrendamiento inicial.
Nota importante:
Los Tribunales rechazan el arbitraje inmobiliario imposibilitando tanto el cobro de rentas como el desahucio por esta vía considerada contraria al orden púbico
Es aplicable a todo la materia de arrendamiento en el arbitraje (PNAG, ARRENTA ETC)
Más información en :
Inseguridad legal del arbitraje
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