Dación en pago.- Notario Sanza

LA DACION EN PAGO

Alternativas a la ejecución hipotecaria

El efecto jurídico es no responder con los bienes presentes y futuros. Unicamente con el bien hipotecado.

Muchos de los problemas financieros y dramas humanos que tenemos ahora los habitantes de este país

no lo hubieran sido tanto si se hubiera aplicado en las hipotecas de este país la DACION EN PAGO.

Muchos de los titulares de los periódicos de este país han atacado al sistema decimonónico aludiendo a la fecha en vigor de la ley hipotecaria. Creo que ese ataque es un craso error, tenemos un sistema de seguridad jurídica ( notarios y registradores) preventiva envidiable para el resto de muchos países, pero es cierto que pequeñas reformas de la ley hipotecaria hubieran sido necesarias.

Cuando yo era opositor se estudiaba e indudablemente se estudia el artículo 140 de la Ley Hipotecaria en el que básicamente se dice que podrá pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. Sigue diciendo el artículo en su párrafo 2 "En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acrredor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcazarán a los demás bienes del patrimonio del deudor."

Siempre pensé de estudiante y de opositor a Notarias que este pacto era cuando menos habitual, fue mi sorpresa que en las primeras hipotecas que firmé les pregunté sobre el uso de dicha claúsula a los apoderados bancarios que poco menos se carcajearon de la pregunta.

En 26 años que llevo de Notario no he puesto en la práctica el citado pacto, ningún banco ha redactado su minuta aplicando el citado artículo.

Hoy en día no solamente se responde con todos los bienes, si se dejan o lo necesitan los deudores se responde no solamente con los bienes de los mismos sino con los de toda la familia. (presentes y futuros)

En USA un sistema que tanto nos gusta copiar pero solamente para las cosas dudosas como las hamburguesas y las palomitas siel deudor hipotecario no paga deja el piso a favor del banco y "san seacabó."

En esta última reforma el gobierno supongo que por las presiones del sistema bancario no se ha atrevido
a poner en vigor el referido artículo; hubiera bastado decir que el 140 de la ley hipotecaria era la norma general y punto.

Pero la dación en pago había que haberla adoptado años atrás antes del desastre financiero y de la pelota
inmobiliaria inasumible para este pais.

A veces no tomar las medidas oportunas en su momento origina grandes enfermedades y amputaciones; y es una lástima pues con una aspirina dada a tiempo se hubiera subsanado en gran parte el sistema financiero de este país; los Bancos y cajas de ahorro hubieran sido mucho más cautos en favorecer esta pelota inmobiliaria que la vamos a pagar si podemos todos los ciudadanos.



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Planificación de la aceptación de la herencia (para evitar  herederar deudas) y fiscal 

Cuidado a la hora de comprar un inmueble de una herencia

Hasta hace nada el Art 28 de la Ley hipotecaria no generaba problema alguno en el tema de la financiación. La mayoría de las entidades financieras no ponen obstáculo pero Kutxabank ha realizado un cambio drástico de criterio sin previo aviso negándose a financiar inmuebles con la anotación en el registro del Art 28 de la Ley hipotecaria:

Artículo 28.
Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

Se trata de una previsión legal que tiene unos cuantos años que tratataba de paliar muy probablemente la falta de eficacia del Registro Civil en esa época. Para evitar la aparición posterior de herederos legítimos que se desconocían. Cuestión superada hoy. Pero que parece que utilizada por  alguna entidad tal vez como excusa. ¿Ya que si antes era correcta la financiación con dicha previsión?

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Los pisos a la venta o en alquiler deberán tener un certificado energético desde 2013

 Los pisos a la venta o en alquiler deberán tener un certificado energético desde 2013

Un nuevo decreto extenderá la obligatoriedad a los edificios ya construidos. El coste del proceso de etiquetado por vivienda por un profesional puede rondar los 350 euros, mil euros si se trata de todo el inmueble 

El certificado caduca a los diez años e informa de las características energéticas del piso
A partir de 2021, los edificios que se construyan deberán ser de consumo 'casi nulo'
El consumo energético de viviendas representa el 19% de la factura total en Euskadi

Las instituciones quieren dar una nueva vuelta de tuerca a la normativa para conseguir unas viviendas y edificios con mayor eficiencia energética. Es decir, que consuman cada vez menos, ahorren energía y tengan menos emisiones de CO2. Y no es una cuestión baladí. El consumo energético de viviendas e inmuebles públicos suponen el 19% de la factura total en Euskadi (en Europa, la media es el 40%).

Si hasta ahora, desde 2007 era obligatorio que todo edificio nuevo y los que sufrieran grandes rehabilitaciones dispusieran de un certificado de eficiencia energética, a partir del año que viene la preceptividad se extiende. Todos los pisos nuevos o de segunda mano, que se vendan o se alquilen, deberán contar con un certificado de este tipo, para que los nuevos compradores o inquilinos estén informados sobre las características energéticas de la vivienda en la que van a residir. La medida, que funciona ya desde hace meses en países como Francia, Italia o Portugal, en la práctica extiende la obligatoriedad a los edificios ya construidos. Cada propietario de la vivienda deberá buscar en el libro del edificio para comprobar si cuenta con un certificado o desembolsar alrededor de 350 euros para que una empresa especializada se ocupe de ello. Si es todo el inmueble, la factura ronda los mil euros. Además, dicho certificado deberá renovarse cada diez años.

Así lo recoge el proyecto de Real Decreto que ultima el Ministerio de Industria y que entrará en vigor el año que viene (probablemente el mismo 1 de enero de 2013). El texto legal incorpora los postulados de las últimas directivas europeas y deroga y amplía el anterior decreto 47/2007 de certificación energética de edificios, que ha estado en vigor hasta ahora. Este documento ya avanza además que, a partir de 2021, los edificios que se construyan deberán ser de consumo de energía 'casi nulo', algo que se exigirá para los inmuebles públicos a partir de 2019.

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