Los inquilinos morosos podrán ser desahuciados en diez días

Los inquilinos que se retrasen en el pago de la renta de alquiler podrán ser desahuciados en un plazo de diez días si no presentan alegaciones ante el juez, según el Anteproyecto de Ley de Medidas para la Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler, que se aprobará mañana viernes en el Consejo de Ministros. La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha explicado en un encuentro con la prensa que, con la normativa en vigor, el arrendador se ve obligado a acudir a la vía jurisdiccional y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta pudiese dar lugar a un desahucio. "Además, el inquilino tenía la posibilidad de pagar en el último momento y evitar la ejecución", ha señalado.
Con la nueva ley, se establece un plazo de diez días desde que el arrendador acude al juzgado a poner la denuncia para que el arrendatario pague su deuda, "y, si no lo hace, el juez puede dictar la resolución del contrato de forma inmediata, sin más trámites". Asimismo, la finalización del proceso será mediante auto del juez, en lugar del decreto del Secretario Judicial que se empleaba hasta ahora. Según Pastor, "lo que se quiere es reducir el procedimiento tedioso que se tenía que llevar a cabo hasta ahora para dictar una resolución, pues lo que está claro es que el que no paga, no va a pagar aunque se le dé más plazo".
El secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, Rafael Catalá, ha asegurado que, "aunque pueda parecer que esta medida sea una ventaja para el arrendador, lo cierto es que se quiere evitar la picaresca en los contratos de alquiler". "Es un asunto delicado, porque ahora los desahucios nos inquietan a todos. Por ello, se abre un plazo de diez días para hacer alegaciones ante el juez", ha subrayado Catalá, quien cree que la sociedad "siempre ve la parte del pobre inquilino que no puede pagar, pero no se puede olvidar tampoco a la parte arrendadora, que quizá tenga ese inmueble como fuente de ingresos".
Así, el secretario de Estado ha afirmado que los plazos de desahucio, "que ahora están en meses o más, se verán reducidos notablemente, ya que la ley permitirá agilizar los procesos judiciales, pues, a partir de ahora, con la presencia de un solo funcionario de juzgado se podrá llevar a cabo la resolución".
Rescisión de contratos
Otro de los principales aspectos de la nueva normativa para el mercado del alquiler es la potestad del arrendatario de rescindir el contrato sin tener que pagar ninguna indemnización si lo comunica con un mes de antelación, "independientemente de la duración de éste". Asimismo, el dueño de la vivienda podrá recuperarla para residencia habitual (siempre que sea para él, para familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) sin necesidad de que se haya pactado en el contrato, "siempre con un plazo de dos meses de preaviso".
"Antes el dueño solo podía recuperar su casa para utilizarla como residencia habitual siempre que se hubiese pactado previamente en el contrato", ha destacado la ministra de Fomento, para quien "esta mejora es una cuestión de sentido común". Por otra parte, el comprador de una vivienda arrendada solo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad, "aunque continúa sin ser obligatoria esta inscripción".
En la normativa vigente, en los contratos de duración inferior a cinco años, el comprador está obligado a mantener al inquilino ese periodo de tiempo, "esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad". En los contratos superiores a cinco años, si no están registrados, el comprador debe mantener al arrendatario los cinco años y, si lo está, debe mantenerlo la totalidad del plazo del contrato.
Mercado de alquiler
Para la titular de la cartera de Fomento, el "principal" objetivo de este proyecto de ley es flexibilizar el mercado del alquiler, reforzar la seguridad jurídica y mejorar la regulación del procedimiento judicial de desahucio. "La reforma se plantea porque tenemos un mercado del alquiler muy pequeño frente al resto de países de la UE, pues solo un 17% de la población tiene vivienda de alquiler, frente al 83% que la tiene en propiedad", ha aseverado Pastor, para quien "lo más gordo" es el 'stock' de 700.000 viviendas que hay en España.
En cuanto a las previsiones de los resultados que puede obtener la nueva regulación, Ana Pastor ha apostado por mantenerse "prudente", ya que considera que "hay muchos escenarios posibles, porque el mercado de vivienda es una realidad multivariante". "La situación que tenemos en este momento es bastante mala, tirando a muy mala", ha confesado la ministra, quien cree que con el Anteproyecto de Ley "se mejorará" la situación y se dinamizará "de forma importante" el mercado, "porque hay mucha gente que quiere alquilar y otra mucha que quiere arrendar su vivienda, por lo que esas dos realidades deberían casar".

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Desacuerdos entre herederos ó entre propietarios de un inmueble (vivienda, piso, casa, apartamento, local, oficinas.....)

Cuando un propietario ó heredero  impide al resto vender, transmitir ó alquilar un bien inmueble.

Herencias, testamentos y sucesiones conflictivas

Es una expresión ó giro utilizado en la población vasca para decir al otro interlocutor : Ni hablar.

En muchas ocasiones se dan situaciones realmente tensas entre familiares cuando estamos hablando de una herencia ó de la venta de un inmueble familiar, Son los desacuerdos muy numerosos y muchas veces teñidas con cargas emociónales del pasado. Y esta vez estamos hablando de repartir “las txanponas”.

Los desacuerdos habituales suelen ser:
-Uno ó varios de los herederos no están de acuerdo con la herencia ó el reparto de la misma.
-Uno de los herederos no quiere atender un asesoramiento profesional.
-La falta de de acuerdo en el precio de venta de un inmueble ya que un heredero vive en la irrealidad.
-Simplemente el apego que se pueda tener a un bien inmueble por los recuerdos dificultando los acuerdos entre las partes y generando mal ambiente entre los herederos.
-Las cargas emocionales del pasado dificultan en muchas ocasiones un dialogo normal entre los familiares.
-Desacuerdo en la manera de enajenar un bien.


En estas situaciones el asesor inmobiliario y el abogado ha de actuar con mucho tacto para generar puentes entre las partes, asesorar a todos de una manera razonable, hacer aterrizar a la realidad a la parte que impide la enajenación del inmueble………………… o impide la aceptación de la herencia.


Y siempre con mucha educación después de haber puesto todos los medios con la máxima paciencia y respeto hay que acudir a lo que señala el código civil: “ que nadie esta obligado a permanecer en una comunidad de bienes pudiendo en todo caso ejercer la acción de división judicial si el que impide la enajenación a un tercero y no ejerce el derecho de tanteo ni de retracto”. En el caso de que un bien no es divisible como es el caso de la mayoría de los inmuebles se hace la subasta judicial generando unos costes procesales al que impidio la venta bastantes grandes.

Iñaki Ortubia
 Abogado Asesor inmobiliario

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Distribución de la herencia 

Planificación de la aceptación (para evitar  herederar deudas) y fiscal 

Del acto de hacer testamento 

Cuando un heredero ó copropietario impide al resto hacer su voluntad. Conflictividad 

Instrumento legal que utiliza el testador ó causante para evitar conflictos entre herederos.

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La venta de vivienda libre continúa marcando mínimos en Gipuzkoa

El descenso de ventas en Euskadi en el primer semestre del año se sitúa en el 30%


La venta de vivienda libre en Gipuzkoa marcó en junio su nivel más bajo desde que comenzó la crisis. Las cifras reflejaron un mínimo alarmante en el mercado, que no fue capaz de llegar a los 200 pisos vendidos. Con 199 operaciones, este junio obtiene el dudoso honor de convertirse en el peor sexto mes de la historia reciente en cuanto a compraventa de vivienda libre en el territorio. El pequeño halo de optimismo que otorgaba el ligero incremento de ventas del pasado mes de mayo se ha venido abajo con una contracción del 23,8% respecto a entonces. Y el dramatismo de los datos se eleva si los comparamos con el mismo mes de 2011, ya que el descenso se sitúa en un 31,4%. Si buceamos en los números del último lustro (periodo sobre el que ofrece datos el Instituto Nacional de estadística) comprobamos además que las ventas de junio se han reducido en un 66,4% desde 2007 (592 viviendas). Por no recordar los años del 'boom inmobiliario' cuando se llegaron a vender en Gipuzkoa más de mil viviendas al mes.
En el contexto actual de crisis son necesarios varios meses para alcanzar esas cifras en el territorio. De hecho, ni la totalidad de Euskadi alcanzó los cuatro digitos en junio, con 604 transacciones. El País Vasco sufrío una caída del 10,3% en las ventas con respecto al mes anterior, y en comparación con el mismo mes de 2011, la diferencia roza el 40%. Las 604 casas vendidas el pasado junio marcan también otro mínimo histórico para la comunidad autónoma, donde además se advierte un estancamiento preocupante en la primera mitad de 2012. Tres meses prácticamente en los mismo números han provocado que por primera vez en la última década las ventas del primer semestre no alcancen las 5.000 unidades, exactamente 4.993. Un descenso del 30% con respecto al primer semestre de 2011, que acabó con 7.022 ventas. Caída que no se observa tan pronunciada en Gipuzkoa, en la que la bajada se sitúa en el 8,8%: de las 2.108 viviendas que se adquirieron en 2011 a las 1.924 del primer semestre de este año. Hasta el momento, los primeros seis meses de 2009 siguen siendo los peores, en cuanto a cifras, para el sector, con 1.670 ventas.
A nivel estatal, la compraventa de viviendas libres cayó un 10% interanual en junio, y un 9,2% con respecto al mes de mayo, situándose la cifra en 22.175 casas. En cuanto al primer semestre de este 2012, se vendieron 35.979 fincas menos que en 2011, lo que supone un descenso del 20,15%.
Confianza hasta fin de año
España cosecha así dieciséis meses consecutivos de descensos, aunque el sector confía en que la tendencia pueda cambiar en lo que resta de año. Según el director del gabinete de estudios del portal inmobiliario especializado 'pisos.com', Manuel Gandarias, el sector vivirá un «repunte» en las compraventas en esta segunda mitad del año por dos factores: la desaparición el próximo año de las ventajas fiscales para la compra de inmuebles -aún no se sabe qué sucederá en Gipuzkoa, con autonomía para regular este punto- «debería incentivar cierta reactivación de la demanda, especialmente en el último trimestre».
La segunda razón que se presume como determinante para que la compraventa recupere actividad lo representa el precio de las viviendas. Desde 'pisos.com' prevén que los precios sigan bajando en términos interanuales en lo que queda de año, «aunque con ligeros repuntes en determinadas zonas concretas». Para 2013, eso sí, pronostican que los precios «seguirán bajando».


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Las viviendas hipotecadas caen un 30,5% en mayo y suman 25 meses a la baja

SEGÚN EL INE
Las viviendas hipotecadas caen un 30,5% en mayo y suman 25 meses a la baja
23/07/2012EuropaPress
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en mayo los 101.168 euros, un 7,5% menos que en igual mes de 2011


El número de hipotecas constituidas sobre viviendas ascendió a 26.007 en mayo de este año, con una caída del 30,5% respecto al mismo mes de 2011, según los datos difundidos este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con el retroceso interanual de mayo, las viviendas hipotecadas encadenan ya 25 meses de caídas consecutivas. El descenso de mayo fue más moderado que el de abril, cuando las viviendas hipotecadas se redujeron un 31,3%.

En cualquier caso, la cifra total de hipotecas sobre viviendas de mayo es la más baja en este mes dentro de la serie histórica comparable, iniciada en 2003.

En los cinco primeros meses del año, las hipotecas constituidas sobre viviendas se han reducido un 39,4% en relación al mismo periodo de 2011, con una disminución del 45,4% en el capital prestado y del 10% en el valor promedio de las hipotecas.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en mayo los 101.168 euros, un 7,5% menos que en igual mes de 2011, mientras que el capital prestado se redujo un 35,8%, hasta los 2.631 millones de euros.

En tasa intermensual (mayo sobre abril), las hipotecas sobre viviendas aumentaron un 21%, frente al descenso del 13,7% que experimentaron en abril en valores mensuales.

De acuerdo con los datos del organismo estadístico, durante el quinto mes del año se constituyeron 43.955 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un descenso del 27,2% respecto a mayo de 2011.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos bajó un 32,4%, hasta los 4.937 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 112.320 euros, un 7,2% menos que en mayo de 2011.

Los bancos, los que más hipotecas conceden

Los bancos fueron las entidades que concedieron un mayor número de créditos hipotecarios en mayo, al aglutinar el 73,8% del total, seguidas de otras entidades financieras (16%) y de las cajas de ahorro (10,2%). En cuanto al capital prestado, los bancos concedieron el 71,5% del total, las cajas el 10,8% y otras entidades, el 17,7%.

El tipo de interés medio en mayo de los préstamos hipotecarios alcanzó el 4,32%, un 5,9% más que en igual mes de 2011 y un 1,4% inferior al registrado el pasado mes de abril. El tipo de interés medio en las cajas fue del 4,36% y el plazo medio de 23 años, mientras que en los bancos fue del 4,47%, con un plazo medio de 20 años.

El 94,4% de las hipotecas constituidas en mayo utilizó un tipo de interés variable, frente al 5,6% de tipo fijo, siendo el Euribor el tipo de referencia más utilizado, al estar presente en el 85,3% de los nuevos contratos.

Por otra parte, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones ascendió en mayo a 32.819, con un repunte del 5,8% sobre mayo de 2011. En el caso de las viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones creció un 7,8%.

Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones de la hipoteca, en mayo se produjeron 28.158 modificaciones pero sin cambiar de entidad financiera (novaciones), lo que representa un aumento interanual del 8%. Por su parte, el número de préstamos que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) fue de 3.331, un 4,1% menos que en mayo de 2011.

Además, en el quinto mes del año un total de 1.330 hipotecas cambiaron de titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), lo que supone un descenso del 10,6% respecto a mayo del año pasado.

Cambios en las condiciones de la hipoteca

De las 32.819 hipotecas que cambiaron sus condiciones en mayo, el 37,3% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. De esta forma, el porcentaje de hipotecas a tipo fijo se redujo después del cambio de condiciones desde el 3,3% hasta el 2,3% del total, ya que la mayoría de estos préstamos pasaron a estar referenciados a un tipo de interés variable.

Dentro de la estructura de tipos de interés, el Euribor fue la referencia más importante. El interés medio más bajo antes y después del cambio fueron los otros tipos de interés.

Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos aumentó 1,09 puntos en las hipotecas a tipo fijo y bajó 0,16 puntos en las hipotecas a tipo variable.

Respecto a las cancelaciones, en mayo se cancelaron registralmente un total de 39.788 hipotecas, lo que supone un descenso interanual del 9,1%. Las hipotecas canceladas sobre fincas rústicas bajaron un 11,5%, mientras que las canceladas sobre fincas urbanas se redujeron un 9% y las canceladas sobre viviendas retrocedieron un 10,1%.

En mayo, el número de fincas con hipoteca constituida por cada 100.000 habitantes fue mayor en La Rioja (164) y Baleares (158). Navarra fue la región con mayor importe medio hipotecado (218.376 euros) y presentó además la tasa más alta de variación interanual positiva (+29,4%).

Las comunidades en las que el número de fincas con cambios en sus condiciones por cada 100.000 habitantes fue mayor fueron Comunidad Valenciana (154) y La Rioja (145), mientras que Castilla y León y La Rioja fueron las que tuvieron mayor número de hipotecas canceladas registralmente por cada 100.000 habitantes, con 150 y 147, respectivamente.

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