domingo, 3 de febrero de 2013

El tasazo

El tasazo  como tasa pública de un servicio esencial como es la tutela judicial efectiva.

Aumento de costes en la solicitud de desahucio por incumplimiento de contrato ( impago).


Pago y repago de servicios públicos esenciales.

La semana pasada puse una demanda de desahucio a una inquilina por no pagar el alquiler la tasa judicial ascendió a 165€ sin reclamación de cantidad alguna.

A esto hay que añadir costes como el de abogado ( en este caso no paga como detalle al propietario) y procurador ya que a pesar de que se vaya a condenar en costas a la parte demandada será impracticable al ser insolvente.


Iñaki Aitor Ortubia Sahagún

Abogado

Asesor inmobiliario.

ALQUILAR CON MAXIMAS GARANTIAS

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sábado, 19 de enero de 2013

Los ladrones al acecho de los carteles de compraventa ó alquiler de viviendas


Los amigos de lo ajeno vigilan y apuntan los inmuebles vacíos

Buscan indicios como persianas cerradas de manera permanente, ausencia de todo tipo de luz ó ruidos y ahora también los carteles de " Se vende" ó " se alquila"

Comercialmente hay que decir que los carteles son más bien negativos

 Tengo claro que comercialmente siempre ha sido muy negativo los carteles que se cuelgan en los balcones de " se vende" ó  "se alquila". Lo único que atrae al principio es a todos los curiosos que no tienen intención mas que de saber cuanto pide el vecino...... etc . Y a la hora de intentar cerrar con compradores ó inquilinos potenciales es negativo ya que da muchas pistas a la hora de negociar de mucha información vital (cuanto tiempo lleva a la venta....etc). Es realmente dañino en la gran mayoría de las ocasiones.

Y así mismo esta semana hay que añadir que atrae a los  "cacos " como un buen caramelo a un niño. Es un indicio para los ladrones de " aquí no hay nadie, pase Ud."

Iñaki Aitor Ortubia Sahagún

Abogado

Asesor inmobiliario.

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miércoles, 16 de enero de 2013

Indice de Precios a tercer trimestre del 2012 de acuerdo con el INE

Indice de precios del mercado inmobiliario : tercer trimestre del 2012 en Euskadi (Donostia San Sebastián)

Bajadas generalizadas y normalización del mercado inmobiliario

Influencias de la recesión y  de la falta de  fluidez normal del crédito


En las provincias de Gipuzkoa, Bizkaia, Alava y Navarra a pesar de conservar la deducción por compra de vivienda habitual ( las competencias son de las diputaciones. Marcos jurídicos que provienen del viejo reino de Navarra) las bajadas de precios son generales acercando los precios a una realidad más objetiva.

Estos territorios  empiezan  a notar (están notablemente mejor por sus políticas de inversión en ID desde los 80) con mayor intensidad la gran recesión del Estado.

El mantenimiento de las deducciones por compra de vivienda habitual estabiliza el mercado para el 2013 aunque la tendencia sea bajista.

La fluidez del crédito es más exigente pero en condiciones de solvencia normal del comprador se consigue crédito pero más caro (compensa por las bajadas de precio). La mayor exigencia en los prestamos esta llevando a un mercado más objetivo (y no dopado por un préstamo barato y abierto a todos incluido a insolventes).


2. Índice general por comunidades autónomas (3 TRIMESTRE 2012
% Variación
ÍndiceTrimestralEn lo que  Anual
va de año

CAV65,4-3,8-12,0-15,3
Navarra, Comunidad Foral de65,0-1,5-10,2-14,8



Iñaki Aitor Ortubia Sahagún 
Abogado






domingo, 6 de enero de 2013

Clientes bancarios en máxima alerta


La reestructuración de las entidades abre un ramillete de modificaciones para la clientela de cajas y bancos. Cada usuario afectado por un cambio debe defender sus contratos y vigilar los costes por la prestación de servicios 

 

Millones de clientes en alerta. La reestructuración de la banca española ha dado estos días pasos decisivos, con la llegada de los fondos europeos que capitalizarán a las entidades necesitadas, la evaluación de otros grupos receptores de ayudas públicas, la constitución del 'banco malo', la ampliación del Popular y el anuncio de la integración de Banesto en la red del Santander. Estas operaciones, y otras de menor calado, como la compra de la red de Caixa Penedés en Aragón y Cataluña por el Sabadell, además de repercutir en los balances de las entidades, inciden en las relaciones de los clientes con su banco o caja 'de toda la vida'.
El cierre de sucursales y la dedicación de algunas entidades a su ámbito de influencia no solo modifican el mapa bancario. También trastocan, y mucho, un tejido marcado por la alta bancarización de la sociedad española. Las autoridades económicas exhiben, con orgullo, una transformación que reducirá a menos de la mitad el número de entidades financieras. Con activos superiores a los 30.000 millones de euros van a quedar dieciséis -entre ellas Kutxabank-, y el resto, hasta un centenar, serán pequeñas cajas, bancos de negocios o cooperativas. ¿Qué le puede ocurrir a un usuario en esta mudanza generalizada?
Cambio de sucursal sin riesgos
El proceso emprendido supone un cierre generalizado de oficinas. Fuentes del sector calculan que desde el arranque de la crisis han bajado la persiana una de cada cinco. De partida, el traslado de clientes de una sucursal a otra es una práctica que no conlleva riesgos, salvo los derivados del desconocimiento. Se acabaron los avisos personalizados -frecuentes, incluso, en las grandes ciudades- ante un eventual descubierto, o un cargo de origen poco fiable. Por descontado, este trasvase de usuarios potenciará la floreciente y mucho más barata comunicación a través de Internet.
Ojo a las condiciones de los contratos
En los cambios a una nueva entidad, los problemas se multiplican. Cierto que el cliente suele ir a parar a un grupo más solvente, lo que supone una ventaja, pero está claro que su identidad se difumina. En todo caso, el nuevo proveedor de servicios financieros tiene que respetar las condiciones de los contratos en vigor, pero no está claro que lo haga de oficio. Por lo general, los empleados bancarios tienden a generalizar. Y es posible que el usuario tenga que recordar, por ejemplo, que su hipoteca no tiene suelo, o que en su día asumió un préstamo con el tipo de interés vinculado a los movimientos de una tarjeta de crédito. Por descontado, si contrató un depósito a plazo remunerado, no perderá la rentabilidad acordada durante el tiempo de vigencia.
Comisiones libres... y al alza
Las comisiones son libres, pero su modificación ha de ser comunicada. Todas han subido, pero según la asociación de consumidores Adicae, el alza ha sido mayor en las entidades intervenidas. El cliente que consiguió un trato particular con su entidad de crédito y que se ha visto traspasado a otro banco o caja por distintas causas -venta de redes, integración- tiene derecho a exigir que se le mantengan las condiciones... durante el plazo establecido. Cuando se le informe de un cambio podrá decidir si le interesa permanecer o cambiarse a otra entidad. Si ya ha pagado la cuota anual de un servicio, por ejemplo el de uso de una tarjeta de crédito, también conserva el derecho correspondiente durante ese plazo, sin que se le pueda exigir un nuevo desembolso.
La transición de Banesto a Santander
Los traspasos no se producen de la noche a la mañana. La integración de Banesto en la red Santander, por ejemplo, llevará un tiempo -está previsto que culmine en abril- que dará oportunidad a la transferencia de clientes conservando las condiciones pactadas. El grupo insiste en destacar lasventajas: aunque el número de oficinas del grupo se reducirá en unas 700, los clientes tendrán acceso gratuito a todos los cajeros de la red.
El regreso al negocio de toda la vida
De acuerdo con las exigencias del acuerdo europeo de asistencia financiera (MoU), las entidades perceptoras de ayudas deben reducir su presencia a los territorios de origen, y concentrar la actividad en la financiación a los hogares y las pequeñas y medianas empresas. Mientras no se lleva a cabo una venta de redes, las oficinas de las áreas de expansión de Bankia, Banca Mare Nostrum, Liberbank o Novagalicia, tendrán que programar su repliegue. Para el cliente, eso puede suponer un obstáculo o una ventaja, según sepa negociar las condiciones de su permanencia.
Oportunidades en un mundo menos agresivo
Las entidades receptoras de ayudas no pueden incorporarse a la batalla por la remuneración del pasivo. Es decir, que no están en condiciones de competir por los depósitos de los clientes pagando elevados tipos de interés, porque una de las condiciones que les fueron impuestas por Bruselas fue la de no desarrollar «una política comercial agresiva». Pero en el momento en que se ven liberadas de esta exigencia, sus clientes pueden encontrar las mejores oportunidades. Es el caso de Unimm, ahora incorporada a BBVA, o de la alicantina CAM, ya en la órbita del Sabadell. Ambas ofrecen las más altas retribuciones del mercado por los depósitos, hasta niveles que llegan al 4,5% en plazos que van de seis a dieciocho meses.
Una oferta inmobiliaria muy activa
El traspaso de activos inmobiliarios al 'banco malo' no ha hecho sino activar la oferta inmobiliaria del conjunto de las entidades. De partida, los requerimientos de ese traslado apuntaban a una pausada influencia en el mercado, porque las entidades han transferido créditos promotores por encima de 250.000 euros y viviendas adjudicadas de importe superior a 100.000 euros una vez aplicados todos los descuentos. En consecuencia, tanto los bancos sanos como los nacionalizados se están volcando en la colocación de los pisos no traspasados, una elevada porción del parque de ladrillo que poseen.

 


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miércoles, 19 de diciembre de 2012

Dación en pago.- Notario Sanza

LA DACION EN PAGO

Alternativas a la ejecución hipotecaria

El efecto jurídico es no responder con los bienes presentes y futuros. Unicamente con el bien hipotecado.

Muchos de los problemas financieros y dramas humanos que tenemos ahora los habitantes de este país

no lo hubieran sido tanto si se hubiera aplicado en las hipotecas de este país la DACION EN PAGO.

Muchos de los titulares de los periódicos de este país han atacado al sistema decimonónico aludiendo a la fecha en vigor de la ley hipotecaria. Creo que ese ataque es un craso error, tenemos un sistema de seguridad jurídica ( notarios y registradores) preventiva envidiable para el resto de muchos países, pero es cierto que pequeñas reformas de la ley hipotecaria hubieran sido necesarias.

Cuando yo era opositor se estudiaba e indudablemente se estudia el artículo 140 de la Ley Hipotecaria en el que básicamente se dice que podrá pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. Sigue diciendo el artículo en su párrafo 2 "En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acrredor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcazarán a los demás bienes del patrimonio del deudor."

Siempre pensé de estudiante y de opositor a Notarias que este pacto era cuando menos habitual, fue mi sorpresa que en las primeras hipotecas que firmé les pregunté sobre el uso de dicha claúsula a los apoderados bancarios que poco menos se carcajearon de la pregunta.

En 26 años que llevo de Notario no he puesto en la práctica el citado pacto, ningún banco ha redactado su minuta aplicando el citado artículo.

Hoy en día no solamente se responde con todos los bienes, si se dejan o lo necesitan los deudores se responde no solamente con los bienes de los mismos sino con los de toda la familia. (presentes y futuros)

En USA un sistema que tanto nos gusta copiar pero solamente para las cosas dudosas como las hamburguesas y las palomitas siel deudor hipotecario no paga deja el piso a favor del banco y "san seacabó."

En esta última reforma el gobierno supongo que por las presiones del sistema bancario no se ha atrevido
a poner en vigor el referido artículo; hubiera bastado decir que el 140 de la ley hipotecaria era la norma general y punto.

Pero la dación en pago había que haberla adoptado años atrás antes del desastre financiero y de la pelota
inmobiliaria inasumible para este pais.

A veces no tomar las medidas oportunas en su momento origina grandes enfermedades y amputaciones; y es una lástima pues con una aspirina dada a tiempo se hubiera subsanado en gran parte el sistema financiero de este país; los Bancos y cajas de ahorro hubieran sido mucho más cautos en favorecer esta pelota inmobiliaria que la vamos a pagar si podemos todos los ciudadanos.



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Planificación de la aceptación de la herencia (para evitar  herederar deudas) y fiscal 

jueves, 13 de diciembre de 2012

Cuidado a la hora de comprar un inmueble de una herencia


Hasta hace nada el Art 28 de la Ley hipotecaria no generaba problema alguno en el tema de la financiación. La mayoría de las entidades financieras no ponen obstáculo pero Kutxabank ha realizado un cambio drástico de criterio sin previo aviso negándose a financiar inmuebles con la anotación en el registro del Art 28 de la Ley hipotecaria:

Artículo 28.
Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

Se trata de una previsión legal que tiene unos cuantos años que tratataba de paliar muy probablemente la falta de eficacia del Registro Civil en esa época. Para evitar la aparición posterior de herederos legítimos que se desconocían. Cuestión superada hoy. Pero que parece que utilizada por  alguna entidad tal vez como excusa. ¿Ya que si antes era correcta la financiación con dicha previsión?

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lunes, 3 de diciembre de 2012

Los pisos a la venta o en alquiler deberán tener un certificado energético desde 2013

 Los pisos a la venta o en alquiler deberán tener un certificado energético desde 2013



Un nuevo decreto extenderá la obligatoriedad a los edificios ya construidos. El coste del proceso de etiquetado por vivienda por un profesional puede rondar los 350 euros, mil euros si se trata de todo el inmueble 

El certificado caduca a los diez años e informa de las características energéticas del piso
A partir de 2021, los edificios que se construyan deberán ser de consumo 'casi nulo'
El consumo energético de viviendas representa el 19% de la factura total en Euskadi


Las instituciones quieren dar una nueva vuelta de tuerca a la normativa para conseguir unas viviendas y edificios con mayor eficiencia energética. Es decir, que consuman cada vez menos, ahorren energía y tengan menos emisiones de CO2. Y no es una cuestión baladí. El consumo energético de viviendas e inmuebles públicos suponen el 19% de la factura total en Euskadi (en Europa, la media es el 40%).
Si hasta ahora, desde 2007 era obligatorio que todo edificio nuevo y los que sufrieran grandes rehabilitaciones dispusieran de un certificado de eficiencia energética, a partir del año que viene la preceptividad se extiende. Todos los pisos nuevos o de segunda mano, que se vendan o se alquilen, deberán contar con un certificado de este tipo, para que los nuevos compradores o inquilinos estén informados sobre las características energéticas de la vivienda en la que van a residir. La medida, que funciona ya desde hace meses en países como Francia, Italia o Portugal, en la práctica extiende la obligatoriedad a los edificios ya construidos. Cada propietario de la vivienda deberá buscar en el libro del edificio para comprobar si cuenta con un certificado o desembolsar alrededor de 350 euros para que una empresa especializada se ocupe de ello. Si es todo el inmueble, la factura ronda los mil euros. Además, dicho certificado deberá renovarse cada diez años.
Así lo recoge el proyecto de Real Decreto que ultima el Ministerio de Industria y que entrará en vigor el año que viene (probablemente el mismo 1 de enero de 2013). El texto legal incorpora los postulados de las últimas directivas europeas y deroga y amplía el anterior decreto 47/2007 de certificación energética de edificios, que ha estado en vigor hasta ahora. Este documento ya avanza además que, a partir de 2021, los edificios que se construyan deberán ser de consumo de energía 'casi nulo', algo que se exigirá para los inmuebles públicos a partir de 2019.

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