martes, 27 de enero de 2015
¿Cambio de tendencia en el mercado inmobiliario? ¿ DEJAN DE BAJAR LOS PRECIOS?
Evolución mercado inmobiliario Euskadi Gipuzkoa Donostia San Sebastián
PORIÑAKI ORTUBIA SAHAGÚN / MIÉRCOLES, 21 ENERO 2015 / PUBLICADO ENCOMPRAVENTA, GUÍA DEL COMPRADOR, GUÍA DEL VENDEDOR, VENTA
La compraventa de viviendas a nivel estatal se incrementa un 14 % con una bajada de precio de 1,5%. DATOS OFICIALES A SEPTIEMBRE
Radiografía del mercado inmobiliario
En Euskadi a fechas de septiembre se han vendido 9614 inmuebles principalmente casas y pisos. En Gipuzkoa el peso principal lo lleva Donostia San Sebastián.
En Navarra la venta de inmuebles a fecha de septiembre han sido 3175.
El precio medio en Euskadi ha sido de 2093,40 Euros por metro en vivienda libre y de 1946,06 Euros en vpo.
El precio medio en Navarra, siendo muy curioso, es de 1140,99 Euros por cada metro en vivienda libre y de 1488,97 en la VPO.
ventas de inmuebles Gipuzkoa Donostia San Sebastián
ventas de inmuebles Gipuzkoa Donostia San Sebastián
En Euskadi la reducción de precio interanual de septiembre del 2013 a 2014 es del 2% y en Navarra es del 15% siendo muy curioso que las VPO sean más caras (sobre todo teniendo en cuenta que lo que se vende es la construcción por un periodo de tiempo. El suelo sigue siendo de la administración).
Hay que señalar pues que el mercado inmobiliario en Donostia San Sebastián (Gipuzkoa ) y Euskadi se ha llegado a una estabilidad de precios que se aprecia en el último periodo del año 2014 que no se ve en el estudio ( y que ya lo anticipo los registradores de la propiedad). Así mismo Europa confirma el fin de las caídas de los precios en España según los datos del Eurostat .A ello hay que sumarle el inicio de las entidades bancarias por competir en dar préstamos hipotecarios concediéndolos a Euribor más uno iniciado por Kutxa y respondido por el Sabadell (Con muchos requisitos en ambos).
El préstamo hipotecario medio en Euskadi es de 185.882 Euros y en Navarra de 151.000 Euros.
¿ Es definitivo el cambio de ciclo? Dejanos tu opini
viernes, 5 de abril de 2013
Los cinco pecados capitales de vender caro nuestro piso
Errores graves en la comercialización de un inmueble en un mercado bajista
El mercado castiga con fuertes perdidas al que mantiene precios inadecuados con el transcurso del tiempo.
Más tiempo es menos dinero
Siempre tendremos tiempo de bajar el precio, pero no de subirlo”. A la hora de poner en venta una vivienda muchos han pensado eso mismo. Pero cuando el objetivo final es vender en un mercado lleno de oferta y en el que los precios van a la baja , tal vez sea necesario ajustar el precio correctamente desde el principio. No obstante, empezar con precios demasiado altos aún resulta tentador para muchos vendedores. Para evitar caer en esta tentación, merece la pena echar un vistazo a los cinco pecados capitales del sobreprecio:
-No despertar interés suficiente
Los compradores actuales están bien informados sobre el mercado inmobiliario actual. Si la vivienda en venta es demasiado cara, la gran mayoría ni se molestará en saber más sobre el inmueble, y mucho menos en hacer una oferta para negociar.
-Perder competitividad
Lo cierto es que el sobreprecio de nuestra vivienda siempre beneficiará a la “competencia”. ¿Cómo? En realidad nuestro precio hace que el resto de pisos con similares características parezcan “gangas”.
-Estancamiento
Cuanto más tiempo pase en el mercado la vivienda, más probable es que quede aislada y pierda interés para los posibles compradores ¿Alguna vez te has topado con una vivienda que parece estar perpetuamente en venta? ¿No te has preguntado cuántos defectos tendrá para que nadie la compre?
-Negociaciones más difíciles
Los compradores que se interesen por la vivienda intentarán negociar con más ahínco al ver que el inmueble lleva mucho tiempo en venta y su precio está sobredimensionado en comparación con el resto de viviendas similares. O dicho de otra forma, los pocos interesados que contacten con nosotros nos pondrán las cosas más difíciles.
-Oportunidades perdidas
Al sobrepreciar la casa se están perdiendo muchas oportunidades de encontrar compradores interesados, ya que la mayoría no se molestará en ni siquiera ver la vivienda, al encontrarse en un rango de precios que no aceptan.
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jueves, 14 de marzo de 2013
Somos rehenes de los inquilinos
Artículo del Diario Vasco que describe el calvario de un propietario que por desconocimiento de la materia del alquiler ha sufrido impagos, amenazas de desperfectos, engaños.................... desahucio.
Un piso sin pretensiones situado en la céntrica calle Domingo Beltrán de Vitoria, con dos habitaciones y unos 60 metros cuadrados. Precio, 500 euros. Un hogar como ese ofrecía Ana en un anuncio el pasado verano. Y las llamadas no tardaron. Un matrimonio con un hijo, compuesto por una chica vizcaína y un joven extranjero, contactó con ella y expresó su intención de instalarse «lo antes posible» en la vivienda. Como aval, «me dijeron que además de cobrar la RGI y una ayuda por ser madre joven, ella también trabajaba en 'negro'. Además, me aportaron varios recibos de Lanbide como justificante de que todo era cierto», explica la propietaria, que terminó meses después sintiéndose «rehén de los inquilinos».
El contrato se cerró y con la firma llegó el primero de los muchos contratiempos. «Te damos la mitad de la fianza para poder meter nuestras cosas durante la segunda quincena de septiembre y el resto te lo abonamos con la primera mensualidad, en octubre», le prometió la pareja. Ana les dejó las llaves, confiada, pero no podía imaginar «en absoluto» lo que le esperaba en adelante: «un absoluto horror».
El tiempo pasó y el dinero jamás apareció. «El 11 de octubre, como no me habían pagado nada, me presenté en casa. Y la chica me juró y perjuró que había hecho el ingreso. Así que me dirigí al banco a comprobarlo». Era mentira. «Ella me confesó después que no me había dicho la verdad, que fue lo que más me molestó. Yo puedo aceptar un retraso en los pagos, pero que me tomara por tonta me dolió mucho», recuerda Ana, que asegura que su inquilina le dijo que «el problema era de Lanbide». La Agencia Vasca de Empleo «se había equivocado, por lo que la ayuda se iba a retrasar», se excusaba.
Tocó esperar, pero todo siguió igual. O peor. «Cuando yo llamaba me insultaban y humillaban». Tenían la sartén por el mango, porque amenazaban a la propietaria con destrozar el piso si seguía «'molestando'». En diciembre, con una importante deuda acumulada, Ana decidió hacerles una última propuesta. «Les pedí que me hicieran un pequeño ingreso, simbólico, para que yo pudiera confiar en ellos. Me pidieron seis meses de plazo para pagar y me dijeron, literalmente, que les daba igual lo que pusiera en el contrato», rememora. En enero, llegó la gota que colmó el vaso: «Les pedí que se fueran a mediados de febrero. Ellos dijeron que estaban de acuerdo. Que, además, Lanbide les iba pagar lo que les debía y iban a saldar sus deudas».
«Profesionales del timo»Tras varios problemas y excusas para retrasar la rescisión del contrato, Ana consiguió lo que quería. «A pesar de que me habían desmontado todos los muebles y de que seguía sin ver un euro, cogí las llaves. Al menos me había quitado un problema de encima». Ahora, ella tendrá que apechugar con los retrasos en las facturas. Con lo que ha decidido llevar a juicio a la pareja, que debe más de 2.000 euros. «No conseguiré nada y perderé más dinero todavía, porque son profesionales del timo, pero quiero que al menos quede constancia de que han tenido problemas con la ley».
Ana critica duramente la «abusiva» utilización de la palabra desahucio por parte de los medios de comunicación en los últimos tiempos. Un concepto que ha adquirido un «matiz demasiado negativo». Y recuerda que «los lanzamientos entre particulares son algo muy diferente». «El propietario particular se pone una soga al cuello cuando mete a alguien en su casa y solo la suerte puede salvarle. Muchos dependen de estos ingresos para sobrevivir, y no se nos puede convertir en culpables de lo que pasa en la sociedad a los que tomamos la decisión de arrendar nuestros pisos», denuncia.
lunes, 25 de febrero de 2013
Abogados en Donostia San Sebastián
Abogados Ortubia en Donostia San Sebastián - Ortubia Abokatuak Donostian
Especialistas en derecho civil y mercantil.
Derecho Civil:
· Reclamaciones de cantidad.
· Impagados.
· Responsabilidad civil, contractual y extracontractual.
· Negligencias.
· Comunidades de propietarios.
· Arrendamientos urbanos.
· Elaboración de contratos.
· Reclamaciones ante compañías aseguradoras.
· Redacción de contratos de compraventa, Arrendamientos.
· Derecho de consumo, etc.
Derecho de Familia:
· Divorcio y Separación.
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· Liquidación de gananciales.
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· Pensiones compensatorias.
· Convenios reguladores.
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Derecho inmobiliario.
Derecho mercantil:
Asesoramiento en la actividad profesional y mercantil.
En concreto, tratan aspectos como:
- Régimen legal de las sociedades y personas jurídicas mercantiles (Sociedades anónimas, sociedades de responsabilidad limitada, cooperativas, etc.).
- Derecho Societario (actas, juntas de accionistas, etc.).
- Derecho Bancario.
- Letras de cambio, cheques y pagarés.
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jueves, 21 de febrero de 2013
La compraventa de viviendas se redujo en Euskadi un 20,6% en 2012
La compraventa de viviendas se redujo en Euskadi un 20,6% en 2012 en relación al año anterior, lo que supone la segunda caída más acusada del Estado por detrás de Cantabria (-33,8%) y casi el doble de la media estatal (-11,3%), según el INE. El descenso fue más pronunciado en el mercado de vivienda usada, con un 24,6%, que en el de la nueva (-15,3%). La mayor caída se produjo en Bizkaia (-30,7%), seguida por Gipuzkoa (-12,6%) y Araba (-8,8%).
Conocemos al comprador de tu inmueble
Conocemos al comprador de tu vivienda
Te asesoramos en todas las cuestiones relativas a la venta de tu piso para que lo vendas lo mejor posible, al mejor precio del momento, de manera ágil y segura.
Te damos la llave del éxito inmobiliario
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| El éxito en una compraventa se basa en la objetividad y en tomar decisiones basados en un buen asesoramiento. |
Cuando señalamos que conocemos al comprador de tu casa se refiere a dos cuestiones esenciales para un vendedor:
A)Conocemos y sabemos quienes son en Donostia - San Sebastán la mayoría de los compradores ya que hemos estado con ellos. Por tanto sabemos que es lo que quieren, sus preferencias, inquietudes................etc. Básico y de gran importancia el conocer a los compradores potenciales.
B) Conocemos y sabemos cual es nuestro mercado. Conseguimos que su propiedad destaque del resto en un mercado tan competitivo.
Podemos ser su guía y su luz, Conseguir que venda su propiedad al mejor precio posible.
Iñaki Aitor Ortubia Sahagún.
Abogado
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Asesor inmobiliario.
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lunes, 18 de febrero de 2013
Arbitraje en el Alquiler. Inseguridad Legal
Arbitraje en el Alquiler. Inseguridad Legal
Se ha puesto de moda en poco tiempo el someter las cuestiones de arrendamiento de viviendas a la institución del arbitraje.
Hay que aclarar bastantes cosas respecto a esta cuestión:
1) El motivo principal ha sido la celeridad de resolver los litigios de esta manera, comparando con el sistema judicial.
2) Pero se empieza a observar problemas reales de ejecución de las mismas quedando en papel mojado ya que :
2) Pero se empieza a observar problemas reales de ejecución de las mismas quedando en papel mojado ya que :
Los Tribunales rechazan el arbitraje inmobiliario imposibilitando tanto el cobro de rentas como el desahucio por esta vía considerada contraria al orden púbico.Por tanto genera una Inseguridad jurídica creando serios problemas.
El juzgado 21 http://el-latigo.tripod.com/id26.html y el juzgado 26 de Madrid http://el-latigo.tripod.com/id25.html se han negado (entre otros) a ejecutar los laudos bajo la siguiente ( consta ya que la audiencia de Madrid también a desestimado ejecutar):
a) No entra en el fondo de la cuestión, es decir si hay impagos, desperfectos……
b)Simplemente dice que la materia de arrendamiento no es de libre disposición, es decir, que no se puede resolver las cuestiones de alquiler mediante arbitraje ya que es competencia exclusiva de los tribunales ordinarios de cada territorio.
Por tanto genera una auténtica inseguridad legal, pudiendo generar muchos problemas más que soluciones.
Analiza también esta cuestión la asociacion de Arbitraje y Mediación Aryme http://www.aryme.com/observatorio-noticia-528.php
Además hay que incluir un montón de cuestiones más como las siguientes:
Saber quienes son esta instituciones:
Saber quienes son esta instituciones:
PLAN NACIONAL DE ALQUILER GARANTIZADO (la CORTE ESPAÑOLA DE ARBITRAJE ECONÓMICO DE DERECHO Y EQUIDAD)
1) Porque tienen ese nombre? Ya que el mismo nombre confunde y te lleva a error. No es una iniciativa de ninguna institución pública sino privada.
2)Que garantizan? También ocasiona error. Parece que el propietario puede estar tranquilo ante posibles impagos de alquiler ó desperfectos del inquilino. Y eso no es así.
2)Que garantizan? También ocasiona error. Parece que el propietario puede estar tranquilo ante posibles impagos de alquiler ó desperfectos del inquilino. Y eso no es así.
Aquí hay claras vulneraciones de leyes y entre ellas está la ley de consumo.
Noticia del periódico de Aragón http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/noticia.asp?pkid=327193
El Gobierno de Aragón está, de hecho, estudiando a esta asociación (PNAG) por "falta de transparencia y porque podría inducir a engaño al identificarse con la Junta Arbitral de Consumo, que es pública y gratuita", aseguró a este diario el director general de Consumo, Ángel Luis Monge
El Gobierno de Aragón está, de hecho, estudiando a esta asociación (PNAG) por "falta de transparencia y porque podría inducir a engaño al identificarse con la Junta Arbitral de Consumo, que es pública y gratuita", aseguró a este diario el director general de Consumo, Ángel Luis Monge
3)Su Secretario, Mario Navarro Rubio fue desahuciado en Pamplona ¿qué curioso no?Véase la sentencia enhttp://www.cfnavarra.es/bon/985/98513113.htm y
Embargados por la seguridad social por importes de más de 80.000 Euros http://el-latigo.tripod.com/id49.html#Documento
Condenado Mario Navarro por impago de préstamo http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=CM_Orden_BOCM&cid=1142353198467&idBoletin=1142353016165%2C1142353196794&language=es&pagename=BOCM%2FPresentacion%2FpopUpBoletinPDF
Condena de lo social http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urlordenpdf&blobheader=application%2Fpdf&blobkey=id&blobtable=CM_Orden_BOCM&blobwhere=1142526451379&ssbinary=true
jueves, 7 de febrero de 2013
El contador partidor en la herencia
El contador partidor en la herencia
Instrumento legal que utiliza el testador ó causante para evitar conflictos entre herederos.
Es diferente al albacea
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El contador partidor es una persona designada por el testador con conocimientos legales generalmente para evitar " guerras fraticidas " entre sus herederos.
Es una persona " sin cargas emocionales" que de manera objetiva cumple con la voluntad del causante dejado en testamento y a diferencia del albacea con poderes para dividir ó partir el patrimonio designando sus nuevos titulares.
Es habitual que la misma persona sea albacea - partidor contador
Evita de esta manera que la herencia sea fuente de conflicto familiar.
Iñaki Aitor Ortubia Sahagún
Abogado
Contador Partidor
ortubiadonosti@gmail.com
Distribución de la herencia
Planificación de la aceptación (para evitar herederar deudas) y fiscal
Del acto de hacer testamento
Cuando un heredero ó copropietario impide al resto hacer su voluntad. Conflictividad
Instrumento legal que utiliza el testador ó causante para evitar conflictos entre herederos.
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domingo, 3 de febrero de 2013
El tasazo
El tasazo como tasa pública de un servicio esencial como es la tutela judicial efectiva.
Aumento de costes en la solicitud de desahucio por incumplimiento de contrato ( impago).
Pago y repago de servicios públicos esenciales.
La semana pasada puse una demanda de desahucio a una inquilina por no pagar el alquiler la tasa judicial ascendió a 165€ sin reclamación de cantidad alguna.
A esto hay que añadir costes como el de abogado ( en este caso no paga como detalle al propietario) y procurador ya que a pesar de que se vaya a condenar en costas a la parte demandada será impracticable al ser insolvente.
Iñaki Aitor Ortubia Sahagún
Abogado
Asesor inmobiliario.
ALQUILAR CON MAXIMAS GARANTIAS
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sábado, 19 de enero de 2013
Los ladrones al acecho de los carteles de compraventa ó alquiler de viviendas
Los amigos de lo ajeno vigilan y apuntan los inmuebles vacíos
Buscan indicios como persianas cerradas de manera permanente, ausencia de todo tipo de luz ó ruidos y ahora también los carteles de " Se vende" ó " se alquila"
Comercialmente hay que decir que los carteles son más bien negativos
Tengo claro que comercialmente siempre ha sido muy negativo los carteles que se cuelgan en los balcones de " se vende" ó "se alquila". Lo único que atrae al principio es a todos los curiosos que no tienen intención mas que de saber cuanto pide el vecino...... etc . Y a la hora de intentar cerrar con compradores ó inquilinos potenciales es negativo ya que da muchas pistas a la hora de negociar de mucha información vital (cuanto tiempo lleva a la venta....etc). Es realmente dañino en la gran mayoría de las ocasiones.
Y así mismo esta semana hay que añadir que atrae a los "cacos " como un buen caramelo a un niño. Es un indicio para los ladrones de " aquí no hay nadie, pase Ud."
Iñaki Aitor Ortubia Sahagún
Abogado
Asesor inmobiliario.
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miércoles, 16 de enero de 2013
Indice de Precios a tercer trimestre del 2012 de acuerdo con el INE
Indice de precios del mercado inmobiliario : tercer trimestre del 2012 en Euskadi (Donostia San Sebastián)
Bajadas generalizadas y normalización del mercado inmobiliario
Influencias de la recesión y de la falta de fluidez normal del crédito
En las provincias de Gipuzkoa, Bizkaia, Alava y Navarra a pesar de conservar la deducción por compra de vivienda habitual ( las competencias son de las diputaciones. Marcos jurídicos que provienen del viejo reino de Navarra) las bajadas de precios son generales acercando los precios a una realidad más objetiva.
Estos territorios empiezan a notar (están notablemente mejor por sus políticas de inversión en ID desde los 80) con mayor intensidad la gran recesión del Estado.
El mantenimiento de las deducciones por compra de vivienda habitual estabiliza el mercado para el 2013 aunque la tendencia sea bajista.
La fluidez del crédito es más exigente pero en condiciones de solvencia normal del comprador se consigue crédito pero más caro (compensa por las bajadas de precio). La mayor exigencia en los prestamos esta llevando a un mercado más objetivo (y no dopado por un préstamo barato y abierto a todos incluido a insolventes).
| 2. Índice general por comunidades autónomas (3 TRIMESTRE 2012 | ||||||||||||||
| % Variación | ||||||||||||||
| Índice | Trimestral | En lo que | Anual | |||||||||||
| va de año | ||||||||||||||
| CAV | 65,4 | -3,8 | -12,0 | -15,3 | ||||||||
| Navarra, Comunidad Foral de | 65,0 | -1,5 | -10,2 | -14,8 | ||||||||||
Iñaki Aitor Ortubia Sahagún
Abogado
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domingo, 6 de enero de 2013
Clientes bancarios en máxima alerta
La reestructuración de las entidades abre un ramillete de modificaciones para la clientela de cajas y bancos. Cada usuario afectado por un cambio debe defender sus contratos y vigilar los costes por la prestación de servicios
Millones de clientes en alerta. La reestructuración de la
banca española ha dado estos días pasos decisivos, con la llegada de
los fondos europeos que capitalizarán a las entidades necesitadas, la
evaluación de otros grupos receptores de ayudas públicas, la
constitución del 'banco malo', la ampliación del Popular y el anuncio de
la integración de Banesto en la red del Santander. Estas operaciones, y
otras de menor calado, como la compra de la red de Caixa Penedés en
Aragón y Cataluña por el Sabadell, además de repercutir en los balances
de las entidades, inciden en las relaciones de los clientes con su banco
o caja 'de toda la vida'.
El cierre de sucursales y la dedicación de algunas
entidades a su ámbito de influencia no solo modifican el mapa bancario.
También trastocan, y mucho, un tejido marcado por la alta bancarización
de la sociedad española. Las autoridades económicas exhiben, con
orgullo, una transformación que reducirá a menos de la mitad el número
de entidades financieras. Con activos superiores a los 30.000 millones
de euros van a quedar dieciséis -entre ellas Kutxabank-, y el resto,
hasta un centenar, serán pequeñas cajas, bancos de negocios o
cooperativas. ¿Qué le puede ocurrir a un usuario en esta mudanza
generalizada?
Cambio de sucursal sin riesgos
El proceso emprendido supone un cierre generalizado de
oficinas. Fuentes del sector calculan que desde el arranque de la crisis
han bajado la persiana una de cada cinco. De partida, el traslado de
clientes de una sucursal a otra es una práctica que no conlleva riesgos,
salvo los derivados del desconocimiento. Se acabaron los avisos
personalizados -frecuentes, incluso, en las grandes ciudades- ante un
eventual descubierto, o un cargo de origen poco fiable. Por descontado,
este trasvase de usuarios potenciará la floreciente y mucho más barata
comunicación a través de Internet.
Ojo a las condiciones de los contratos
En los cambios a una nueva entidad, los problemas se
multiplican. Cierto que el cliente suele ir a parar a un grupo más
solvente, lo que supone una ventaja, pero está claro que su identidad se
difumina. En todo caso, el nuevo proveedor de servicios financieros
tiene que respetar las condiciones de los contratos en vigor, pero no
está claro que lo haga de oficio. Por lo general, los empleados
bancarios tienden a generalizar. Y es posible que el usuario tenga que
recordar, por ejemplo, que su hipoteca no tiene suelo, o que en su día
asumió un préstamo con el tipo de interés vinculado a los movimientos de
una tarjeta de crédito. Por descontado, si contrató un
depósito a plazo remunerado, no perderá la rentabilidad acordada durante
el tiempo de vigencia.
Comisiones libres... y al alza
Las comisiones son libres, pero su modificación ha de ser
comunicada. Todas han subido, pero según la asociación de consumidores
Adicae, el alza ha sido mayor en las entidades intervenidas. El cliente
que consiguió un trato particular con su entidad de crédito y que se ha
visto traspasado a otro banco o caja por distintas causas -venta de
redes, integración- tiene derecho a exigir que se le mantengan las
condiciones... durante el plazo establecido. Cuando se le informe de un
cambio podrá decidir si le interesa permanecer o cambiarse a otra
entidad. Si ya ha pagado la cuota anual de un servicio, por ejemplo el
de uso de una tarjeta de crédito, también conserva el derecho
correspondiente durante ese plazo, sin que se le pueda exigir un nuevo
desembolso.
La transición de Banesto a Santander
Los traspasos no se producen de la noche a la mañana. La
integración de Banesto en la red Santander, por ejemplo, llevará un
tiempo -está previsto que culmine en abril- que dará oportunidad a la
transferencia de clientes conservando las condiciones pactadas. El grupo
insiste en destacar lasventajas: aunque el número de oficinas del grupo se
reducirá en unas 700, los clientes tendrán acceso gratuito a todos los
cajeros de la red.
El regreso al negocio de toda la vida
De acuerdo con las exigencias del acuerdo europeo de
asistencia financiera (MoU), las entidades perceptoras de ayudas deben
reducir su presencia a los territorios de origen, y concentrar la
actividad en la financiación a los hogares y las pequeñas y medianas
empresas. Mientras no se lleva a cabo una venta de redes, las oficinas
de las áreas de expansión de Bankia, Banca Mare Nostrum, Liberbank o
Novagalicia, tendrán que programar su repliegue. Para el cliente, eso
puede suponer un obstáculo o una ventaja, según sepa negociar las
condiciones de su permanencia.
Oportunidades en un mundo menos agresivo
Las entidades receptoras de ayudas no pueden incorporarse
a la batalla por la remuneración del pasivo. Es decir, que no están en
condiciones de competir por los depósitos de los clientes pagando
elevados tipos de interés, porque una de las condiciones que les fueron
impuestas por Bruselas fue la de no desarrollar «una política comercial
agresiva». Pero en el momento en que se ven liberadas de esta exigencia,
sus clientes pueden encontrar las mejores oportunidades. Es el caso de
Unimm, ahora incorporada a BBVA, o de la alicantina CAM, ya en la órbita
del Sabadell. Ambas ofrecen las más altas retribuciones del mercado por
los depósitos, hasta niveles que llegan al 4,5% en plazos que van de
seis a dieciocho meses.
Una oferta inmobiliaria muy activa
El traspaso de activos inmobiliarios al 'banco malo' no
ha hecho sino activar la oferta inmobiliaria del conjunto de las
entidades. De partida, los requerimientos de ese traslado apuntaban a
una pausada influencia en el mercado, porque las entidades han
transferido créditos promotores por encima de 250.000 euros y viviendas
adjudicadas de importe superior a 100.000 euros una vez aplicados todos
los descuentos. En consecuencia, tanto los bancos sanos como los
nacionalizados se están volcando en la colocación de los pisos no
traspasados, una elevada porción del parque de ladrillo que poseen.
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miércoles, 19 de diciembre de 2012
Dación en pago.- Notario Sanza
LA DACION EN PAGO
Alternativas a la ejecución hipotecariaEl efecto jurídico es no responder con los bienes presentes y futuros. Unicamente con el bien hipotecado.
Muchos de los problemas financieros y dramas humanos que tenemos ahora los habitantes de este país
no lo hubieran sido tanto si se hubiera aplicado en las hipotecas de este país la DACION EN PAGO.Muchos de los titulares de los periódicos de este país han atacado al sistema decimonónico aludiendo a la fecha en vigor de la ley hipotecaria. Creo que ese ataque es un craso error, tenemos un sistema de seguridad jurídica ( notarios y registradores) preventiva envidiable para el resto de muchos países, pero es cierto que pequeñas reformas de la ley hipotecaria hubieran sido necesarias.
Cuando yo era opositor se estudiaba e indudablemente se estudia el artículo 140 de la Ley Hipotecaria en el que básicamente se dice que podrá pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. Sigue diciendo el artículo en su párrafo 2 "En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acrredor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcazarán a los demás bienes del patrimonio del deudor."
Siempre pensé de estudiante y de opositor a Notarias que este pacto era cuando menos habitual, fue mi sorpresa que en las primeras hipotecas que firmé les pregunté sobre el uso de dicha claúsula a los apoderados bancarios que poco menos se carcajearon de la pregunta.
En 26 años que llevo de Notario no he puesto en la práctica el citado pacto, ningún banco ha redactado su minuta aplicando el citado artículo.
Hoy en día no solamente se responde con todos los bienes, si se dejan o lo necesitan los deudores se responde no solamente con los bienes de los mismos sino con los de toda la familia. (presentes y futuros)
En USA un sistema que tanto nos gusta copiar pero solamente para las cosas dudosas como las hamburguesas y las palomitas siel deudor hipotecario no paga deja el piso a favor del banco y "san seacabó."
En esta última reforma el gobierno supongo que por las presiones del sistema bancario no se ha atrevido
a poner en vigor el referido artículo; hubiera bastado decir que el 140 de la ley hipotecaria era la norma general y punto.
Pero la dación en pago había que haberla adoptado años atrás antes del desastre financiero y de la pelota
inmobiliaria inasumible para este pais.
A veces no tomar las medidas oportunas en su momento origina grandes enfermedades y amputaciones; y es una lástima pues con una aspirina dada a tiempo se hubiera subsanado en gran parte el sistema financiero de este país; los Bancos y cajas de ahorro hubieran sido mucho más cautos en favorecer esta pelota inmobiliaria que la vamos a pagar si podemos todos los ciudadanos.
www.notariasanza.com
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jueves, 13 de diciembre de 2012
Cuidado a la hora de comprar un inmueble de una herencia
Hasta hace nada el Art 28 de la Ley hipotecaria no generaba problema alguno en el tema de la financiación. La mayoría de las entidades financieras no ponen obstáculo pero Kutxabank ha realizado un cambio drástico de criterio sin previo aviso negándose a financiar inmuebles con la anotación en el registro del Art 28 de la Ley hipotecaria:
Artículo 28.
Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.
Se trata de una previsión legal que tiene unos cuantos años que tratataba de paliar muy probablemente la falta de eficacia del Registro Civil en esa época. Para evitar la aparición posterior de herederos legítimos que se desconocían. Cuestión superada hoy. Pero que parece que utilizada por alguna entidad tal vez como excusa. ¿Ya que si antes era correcta la financiación con dicha previsión?
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lunes, 3 de diciembre de 2012
Los pisos a la venta o en alquiler deberán tener un certificado energético desde 2013
Los pisos a la venta o en alquiler deberán tener un certificado energético desde 2013
Un nuevo decreto extenderá la obligatoriedad a los edificios ya construidos. El coste del proceso de etiquetado por vivienda por un profesional puede rondar los 350 euros, mil euros si se trata de todo el inmueble
El certificado caduca a los diez años e informa de las características energéticas del piso
A partir de 2021, los edificios que se construyan deberán ser de consumo 'casi nulo'
El consumo energético de viviendas representa el 19% de la factura total en Euskadi
Las instituciones quieren dar una nueva vuelta de tuerca a la normativa para conseguir unas viviendas y edificios con mayor eficiencia energética. Es decir, que consuman cada vez menos, ahorren energía y tengan menos emisiones de CO2. Y no es una cuestión baladí. El consumo energético de viviendas e inmuebles públicos suponen el 19% de la factura total en Euskadi (en Europa, la media es el 40%).
Si hasta ahora, desde 2007 era obligatorio que todo edificio nuevo y los que sufrieran grandes rehabilitaciones dispusieran de un certificado de eficiencia energética, a partir del año que viene la preceptividad se extiende. Todos los pisos nuevos o de segunda mano, que se vendan o se alquilen, deberán contar con un certificado de este tipo, para que los nuevos compradores o inquilinos estén informados sobre las características energéticas de la vivienda en la que van a residir. La medida, que funciona ya desde hace meses en países como Francia, Italia o Portugal, en la práctica extiende la obligatoriedad a los edificios ya construidos. Cada propietario de la vivienda deberá buscar en el libro del edificio para comprobar si cuenta con un certificado o desembolsar alrededor de 350 euros para que una empresa especializada se ocupe de ello. Si es todo el inmueble, la factura ronda los mil euros. Además, dicho certificado deberá renovarse cada diez años.
Así lo recoge el proyecto de Real Decreto que ultima el Ministerio de Industria y que entrará en vigor el año que viene (probablemente el mismo 1 de enero de 2013). El texto legal incorpora los postulados de las últimas directivas europeas y deroga y amplía el anterior decreto 47/2007 de certificación energética de edificios, que ha estado en vigor hasta ahora. Este documento ya avanza además que, a partir de 2021, los edificios que se construyan deberán ser de consumo de energía 'casi nulo', algo que se exigirá para los inmuebles públicos a partir de 2019.
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martes, 13 de noviembre de 2012
Distribución de la herencia entre los herederos forzosos y terceros
¿Puedo dejar en testamento a cualquier persona?
¿Puedo dejar toda mi herencia a un sólo hijo?
¿Hace falta que haga testamento?
¿Quienes son los herederos forzosos?
¿Desheredación?
Abintestato y testada.
Herederos forzosos
Distribución de la herencia
Abintestato se llama a la situación en que una persona no hace testamento y la ley regula el reparto de su patrimonio entre los herederos legítimos.
La testada es la situación en que la persona realiza testamento pero siempre con los límites señalados por el código civil :
Son herederos forzosos:
Los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes.
A falta de los anteriores, los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes.
El viudo o viuda en la forma y medida que establece este Código.
Distribución de la herencia conforme a derecho:
La legítima: Constituyen la legítima de los hijos y descendientes las dos terceras partes del haber hereditario del padre y de la madre.
La de mejora: Sin embargo, podrán éstos disponer de una parte de las dos que forman la legítima, para aplicarla como mejora a sus hijos o descendientes.
La de libre disposición : La tercera parte restante será de libre disposición.
Constituye la legítima de los padres o ascendientes la mitad del haber hereditario de los hijos y descendientes, salvo el caso en que concurrieren con el cónyuge viudo del descendiente causante, en cuyo supuesto será de una tercera parte de la herencia.
El testador no podrá privar a los herederos de su legítima sino en los casos expresamente determinados por la ley.
Iñaki Aitor Ortubia Sahagún
Abogado
ortubiadonosti@gmail.com
Distribución de la herencia
Planificación de la aceptación (para evitar herederar deudas) y fiscal
Del acto de hacer testamento
Cuando un heredero ó copropietario impide al resto hacer su voluntad. Conflictividad
Instrumento legal que utiliza el testador ó causante para evitar conflictos entre herederos.
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jueves, 8 de noviembre de 2012
Herencia de bienes muebles ( acciones, etc) , inmuebles (pisos, casas, viviendas...) y derechos ( reales, propiedad intelectual...)
¿Qué hacer con los bienes heredados?
Aceptación de la herencia
Planificación de la aceptación de la herencia (para evitar heredar deudas ) y fiscal
Al aceptar la herencia hay que asumir los posibles gastos, el mantenimiento y los impuestos.
Ante el deterioro por la crisis de mucho activos y muy en especial de los bienes inmuebles ó de otro tipo de de bienes muebles y derechos (acciones, coches...etc) hay que tener cuidado al aceptar la herencia .
Ya que puede ocurrir que se pueda estar aceptando una situación en el que haya más deudas que beneficios. Muy en especial en las ocasiones en que las hipotecas, deudas de otro tipo, impuestos etc sean superiores al patrimonio heredado teniendo que responder con el patrimonio personal al haber aceptado.
Por eso es importante aceptar la herencia tras saber con seguridad que los activos son superiores al pasivo. Por tanto es importante utilizar las herramientas legales oportunas para evitar sorpresas.
Así mismo es muy importante por cuestiones fiscales dar valores reales a lo heredado para evitar posteriores sustos Fiscales por no haber realizado una adecuada planificación fiscal.
Es muy recomendable acudir a un entendido antes de aceptar de manera incorrecta una herencia, hacer valoraciones erróneas del inventario con consecuencias fiscales graves etc
Iñaki Aitor Ortubia Sahagún
Abogado
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Distribución de la herencia
Planificación de la aceptación (para evitar herederar deudas) y fiscal
Del acto de hacer testamento
Cuando un heredero ó copropietario impide al resto hacer su voluntad. Conflictividad
Instrumento legal que utiliza el testador ó causante para evitar conflictos entre herederos.
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¿SE VENDE?
LA PARTE CONTRATANTE DE LOS HERMANOS MARX
Desacuerdos entre copropietarios
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